《焦點》中國房企萬科去年創紀錄巨虧，公開債兌付潮將至、尋求長效化解方案

中國昔日龍頭開發商–萬科000002.SZ2202.HK周二交出史上最差年報，去年錄得創紀錄巨虧近886億元人民幣，銷售金額亦降至14年來最低；流動性危機已在去年末爆發，公司稱風險並未徹底化解，“經營形勢依然十分嚴峻”。

儘管今年1月萬科在部分兌付安排下實現三隻臨到期公開債的展期，但遠未到化險為夷之時，現金水位急劇回落，而今年4-7月到期公開債“兌付壓力尤為突出”；公司表示，將與債權人保持密切溝通協商，積極尋求債務長效化解方案。

萬科在深交所網站刊登的財報顯示，去年凈虧885.6億元，較上年凈虧494.8億元急劇擴大，創1991年上市以來最大虧損紀錄，並高於此前公司預估的820億元虧損；同期錄得營收2,334.3億元，同比降31.98%。

去年全年萬科實現銷售金額1,340.6億元，同比下降45.5%，創2011年以來最低紀錄。

萬科在“致股東”章節寫道，2025年萬科受部分高地價項目進入結算周期、新增計提存貨跌價準備與信用減值等多重因素疊加影響，經營業績遠未達股東預期，虧損額較2024年進一步擴大。

“公司業績虧損既有外部因素影響，更有既往經營失策等自身因素。”萬科稱，管理層持續優化管理、降本增效、狠抓合規建設，但要化解過往“高負債、高周轉、高槓桿”發展模式所形成的負擔和問題仍需時日。

萬科去年春節前迎來管理層巨震，董事長郁亮、總裁祝九勝雙雙“下課”，大股東深鐵集團的董事長辛杰取代郁亮，成為公司新任董事會主席；但辛杰上任不足九個月即由公司公告“辭職”，由深鐵集團總經理黃力平接任。

郁亮則在今年1月提交辭呈，“到齡退休”，宣告了他在萬科36年職場生涯的落幕。

萬科中港股周二分別收跌0.5%和升0.3%，今年迄今則累跌14%和11%。

**兌付壓力突出**

萬科去年11月申請債券展期，流動性危機全面爆發，幾經周折後三隻境內公司債展期方案今年稍早涉險過關，大股東深鐵集團將再施援手向萬科提供借款，然而這僅是萬科的稍事喘息。

該公司公布的一份投資者關係活動記錄表顯示，2026年萬科仍面臨到期公開債合計146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元，“兌付壓力尤為突出”。

萬科董事長黃力平等在該次分析師會議中表示，公司將秉持坦誠務實的態度，與債權人保持密切溝通協商，以維護各方的長遠利益為出發點，結合公司實際經營情況，積極尋求債務長效化解方案。

同時，“也懇請各方繼續給予理解、支持與包容，與公司相向而行，給予公司化解風險的時間與空間，為公司早日恢復健康經營創造穩定的環境。”

年報顯示萬科的償債能力更為捉襟見肘。去年其經營活動產生的現金流量為凈支出9.88億元，終結連續16年為正的紀錄；在手貨幣資金從上年的881.6億續降至672.4億元，無法覆蓋一年內到期的有息負債1,605.6億元，後者在有息負債中的占比為44.8%。

該公司去年更能反映房企償債能力的凈負債率陡升至123.5%，較2024年底提高42.9個百分點；資產負債率為76.9%，較2024年底提高3.2個百分點。

**經營形勢嚴峻**

在房地產行業深度調整之下，萬科經營狀況繼續惡化。去年毛利率繼續下行，扣除稅金及附加前，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為8.6%，同比降0.9個百分點；其中開發業務的結算毛利率為8.1%，物業服務毛利率12.3%，同比減0.9個百分點。

該公司稱，報告期內，房地產開發業務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和準現房庫存。這些項目的地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低於投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。

此外，因業務風險敞口升高，該公司新增計提了信用減值和資產減值。

去年萬科營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的占比為81.7%；而來自物業服務的收入占比則從上年的9.7%提升為15.2%。

萬科旗下物業管理公司–萬物雲2602.HK此前公布，去年淨利7.7億元，同比降38%，主要因為非經常性事項凈損失同比增加5.6億元。其中，出於謹慎性原則，集團就關聯方所欠款項進行了計提減值撥備約7.4億元，信用減值損失較2024年增加5.7億元。

萬科稱，今年將聚焦化險和發展兩大主題，持續推動關鍵工作落地。其中包括推進城市與業務聚焦，堅決退出發展前景不佳、盈利能力薄弱、歷史包袱較重的城市和業務，輕裝上陣，重整投資機制，聚焦重點城市、核心板塊及優勢產品，積極引入增量資金。

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