【主編前言】靈活處理  改工廈用途

《商訊》2026年08月

由舊區重建到都市更新，進一步擴展至城市總體規劃，政府與澳門居民均冀望透過這些計劃在澳門創造更佳的居住環境。特區政府正對《澳門特別行政區城市總體規劃（2020-2040）》進行修訂，以回應過去六年來經濟與人口結構的顯著變化。修訂文本更強調文化基建、科技、物流、都市更新及與粵港澳大灣區的深度融合。

文件還對澳門半島、氹仔、路環及新城填海區的土地用途提出一系列重大調整，包括打造國際旅遊文化樞紐、預留澳門科技研發產業園、擴展澳門珠江西岸國際航空運輸樞紐（港），以及調整住宅、商業及工業用地佈局。

規劃很美好，但要落實不容易。兩個樞紐和產業園若有足夠的規劃並落實執行，要實現指日可待，但調整住宅、商業及工業用地佈局則不是輕易可行。調整佈局在新區開發展作好前期規劃，完成佈局不難，但要在舊區做好這項工作則困難重重。舊區住宅、商業和工業混在一起，不少住宅旁邊便是工業大廈，又由於過去多年澳門工業式微，工廈空置不少，許多非工業用途公司便落戶於此，工、商業混雜，要重新佈局談何容易？

曾經有一段時間工廈改造是熱門話題，由於涉及改變工廈用途及相關法律，爭議頗大，最後有關討論便不了了之。工廈如要依法改用途，須辦理繁複的手續，雖然政府透過城市總體規劃，將位於市內的工廈逐步引導至規劃的工業區，但至今成效有限，工、商甚至住混雜的情況始終沒變。

從過去近二十多年的情況來看，工廈內工業縮減，商業增多的情況越來越普及，但工廈空置亦不少，政府應考慮進一步放寬工廈更改用途的規定，除了繼續限制工廈單位改為住宅用途外，可考慮讓工廈透過簡便手續自由轉為商業用途，從而釋放工廈的單位空間，讓商家能有更多的選擇。

當年的工廈活化計劃只實施了三年，獲批個案只有兩宗，主要是當時該計劃目標是將工廈重建或重整為住宅用途，且要求和限制繁多，最後沒有成效亦是意料之中。若工廈能自由轉變用途，再加上政策優惠，會更大吸引現有工廈內的工業活動遷至政府規劃的工業區內，對政府推進工、商、住規劃有好處。

至於將工廈改為住宅方面，澳門確有一定困難，且不一定是好意向。如能全幢工廈改造為住宅還好，若容許單位自由改變為住宅用途，其實不大可行。工廈內的消防等問題固然重要，區內交通人流負荷的問題更不容忽視，許多工廈都在舊區內，每當工廠上落貨，對附近交通都會有一定壓力，如改為住宅單位，壓力更大，對周遭的居住和交通環境必定有影響。

既然工廈單位已轉向商業單位發展，政府為何不順水推舟，簡化轉用途手續，讓單位更容易和合法地轉變用途，這對經營者、業主及商業發展均有好處，亦減少人們對工廈轉為商業用途的疑慮。

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