【封面故事】春天尚未到來

澳門最新的樓市措施尚未能推高樓價，僅推動銷售輕微回暖，買家焦點仍集中於小型、平價及老舊的單位。

文：黎祖賢

68,000澳門元/平方米

• 2026年4月平均住宅樓價

儘管今年年初在政府“減辣”措施推動下，澳門房地產市場曾短暫升溫，這被業界稱之為“小陽春”，但澳門樓市仍深陷漫長且動蕩的重置期。這次反彈足以吸引部分買家重返睇樓行列，發展商亦因此受到鼓舞，重啟停滯多時的銷售計劃，卻尚未能夠改變市場的基本格局，因為需求仍集中在價格最低廉、流動性最高的房源：小型單位、平價單位，以及越來越多的三十年以上的老舊單位。

財政局的數據顯示，澳門4月平均住宅樓價跌至每平方米68,000澳門元（折合約8,430.7美元），較三月下跌 2.3%，按年下跌 9.6%。更值得留意的是，4月樓價是自2013年8月以來的最低月度紀錄，當時平均樓價為每平方米67,280澳門元。按年跌幅亦較三月的6%進一步擴大，加劇了市場不僅是在降溫、更仍在尋底的觀感。

即使政策環境已轉趨支持，樓市跌勢依然持續。借貸成本已較2024年的高位回落，當局亦推出了明確以提振需求為目標的措施。然而，市場情緒仍然脆弱，受到疫情後內外不確定性、博彩中介行業崩潰，以及澳門博彩業較長期的結構調整所拖累。

在 2026 年初，政府推出了兩項旨在降低置業門檻的措施。第一，合資格居民購買居住單位首600萬澳門元，將豁免不動產移轉印花稅；第二，監管機構將樓宇按揭成數上限由七成上調至八成。

統計暨普查局的另一組數據則顯示了樓市跌勢頑固。2026年第一季整體住宅樓價指數為188.9，按季下跌 1.5%，按年下跌 6.7%，是自2013年第三季錄得183.3以來最疲軟的季度水平。

對樓市“正面”的舉措

澳門金融管理局5月發表聲明，將這兩項新政策描述為對樓市發揮了“正面的刺激作用”。從數字上看來，似乎支持這一評估。根據該局的數據，首季新批核的住宅按揭貸款為 33.4億澳門元，按年上升 18.2%。

然而，這33.4億澳門元只是澳門過去正常水平的一小部分，尚且不到疫情前新批核住宅按揭貸款總額的三分之一——2019年第一季的批核金額曾達96億澳門元。

金管局表示，銀行業界積極響應特區政府的政策，絕大部份的申請個案，銀行都批出市民所申請的貸款金額。兩項樓市措施的推出為住宅物業交投帶來信心和支持。

如果說這兩項措施未能實質推高樓價，它們至少在某種程度上促進了成交量。2026年4月錄得338宗住宅成交，按年上升19.4%，按月上升3%。1月至4月全澳住宅成交1,544宗，平均每月約386宗，較去年同期增加37.5%。

然而，疫情前的基準數據仍令人清醒。2019年，澳門平均每月約有645宗交易。目前的交易速度約為當年水平的60%，凸顯出市場雖然再次轉動，但只是斷斷續續、步履蹣跚。

“在政府今年發力後，儘管市況略有改善、成交量上升，樓價仍然走低，市場並未真正進入穩定週期。”- 澳門地產業總商會會長鍾小健

無單一藥方

澳門地產業總商會會長鍾小健對近期措施未能湊效，直言不諱。他坦言：“澳門樓市仍存在結構性弱點，無法靠單一措施解決。”

其觀點與澳門近年的發展密切相關。2024年4月，政府取消了實施長達十年的特別印花稅等樓市辣招，試圖重振樓市活動。初期的反應似曾相識：成交量短暫急升，但很快便消退。數月之內，樓價與成交量再度回落。

鍾小健說：“在政府今年發力後，儘管市況略有改善、成交量上升，樓價仍然走低，市場並未真正進入穩定週期。”據他評估，樓價已從高位下跌超過30%，部分物業跌幅更達50%，令市場部分板塊跌至多年——甚至數十年——以來的低位。

他補充道：“市場現在夾在企穩跡象與進一步下調壓力之間。樓市要全面復甦，仍遙遙無期。市場復甦仍然取決於整體經濟基本面的改善，以及居民財富效應的回歸。”

鍾小健認為，在市場等待整體經濟復甦的同時，政策制定者或可考慮提供額外支持以穩定市場情緒。他指出其中一個選項是為置業人士提供利息補貼計劃。

澳門過去曾使用過這種工具。1996年，面對高空置率，以及樓價與居民購買力脫節的情況，澳門推出了4%的按揭利息補貼計劃，以支持買家及振興市場。該計劃一直延續至2002年，居民可獲長達10年的利息補貼。

這類計劃的優點在於能降低每月還款額，並可被定位為對自住用家的支持，而非投機者。然而，風險在於它也可能延遲價格發現機制，並在最不合適的時候鼓勵家庭過度擴張預算。

“低總價、小戶型、高流動性”的剛需物業傾斜，中段樓齡、大面積、高總價房源流動性持續偏弱。”- 澳門房地產評估業協會副會長劉國焜

經濟不確定性與利率

仲量聯行有限公司澳門分公司不認為澳門樓市會在今年出現戲劇性的好轉。這家物業顧問公司預期，在2026年初政府推出措施的幫助下，住宅市場今年將大致保持穩定。評估及諮詢部資深董事黃嘉良表示：“預計這些措施將有助減輕按揭負擔，並在短期內穩定住宅市場。”

然而，他亦指出了一些在月度成交數據中較不明顯的長期挑戰，例如需求疲軟及經濟不確定性。他表示，住宅發展的中期剛性需求有限，將對規劃中的公共及私人住宅項目的吸納構成挑戰。他補充說：“經濟增長已回到疫情前水平，但增長動力僅集中在個別行業，因此整體經濟要取得突破仍面臨不少結構性挑戰。”

另一間地產代理公司中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆亦強調，目前市場的主調仍然是審慎。他表示：“市場仍需要時間重建信心。居民現在寧願增加儲蓄，對消費和投資採取更審慎的態度。”

當前的低借貸成本是由澳門無法控制的各種因素共同造成。澳門貨幣（澳門元）通過港元間接與美元掛鉤，這意味着澳門的利率環境往往會跟隨香港及美國的政策方向。

隨着美國政策轉向寬鬆，本澳的商業銀行自2024年起已陸續下調利率。以澳門最大的銀行——中國銀行澳門分行為例，其最優惠利率已降至5.25%，低於2024年的高峰6.125%。

理論上，較低的利率應有利樓市。但在2026年，利率走向並非單向。今年年初，美國與伊朗之間的緊張局勢擾亂了全球石油供應鏈，推高了國際油價，這增加了美國寬鬆週期可能暫停，甚至有逆轉的風險，前提是若能源驅動的通脹被證明是持續的。

美聯儲官員5月提出警告，如果中東衝突導致本已高企的通脹持續上升，聯儲局可能被迫再次加息。美聯儲官員Neel Kashkari指出：“我認為現在就斷言要加息仍為時過早，但這使我更加關注通脹可能繼續攀升，以及通脹預期可能失控的風險。”

老舊物業受青睞

所有這些都有助於解釋，為何澳門當前的“復甦”看起來不像廣泛反彈，更像是資金轉向樓市中最安全的板塊。澳門房地產評估業協會副會長劉國焜將目前市場形容為結構性分化，並以用家主導。

他在最近一篇評論文章中寫道：“第一季澳門樓市呈現結構分化、剛需主導的核心特徵，市場資源持續向“低總價、小戶型、高流動性”的剛需物業傾斜，中段樓齡、大面積、高總價房源流動性持續偏弱。”

劉國焜引用統計暨普查局的數據指出，今年第一季成交的1,613個住宅單位中，實用面積100平方米以下的中小戶型合計成交1,403宗，佔總成交高達87%；50平方米以下迷你小戶型成交538宗，佔比33.4%。在價格方面，模式同樣明顯。價格600萬元以下中低價位房源合計成交1,215宗，佔整體成交75.3%；400萬澳門元以下的成交則佔46.1%。

另一個值得留意的趨勢是老化物業。第一季，樓齡逾三十年的舊樓成交最為活躍，達557宗，佔整體成交34.5%。樓花及五年以內新房緊隨其後，成交545宗，佔比33.8%。劉國焜表示：“當季住宅成交呈現極端兩極化走勢，傳統‘夾心樓齡’物業流動性持續低迷。” 

同樣的兩極化現象亦見於較長期的比較。去年錄得的3,245宗住宅單位買賣中，約1,276宗為樓齡30年或以上的單位，佔總數的39.3%。在疫情前，舊樓的角色遠沒那麼重要，當年30年以上樓齡物業的成交總數為1,388個，僅佔該年成交總數8,277個的16.8%。

換句話說，舊樓不僅在今天的市場中佔據龐大份額，且已不成比例地主導市場。這種轉變通常發生在買家將可負擔能力置於一切之上，而優質物業的賣家不願意或無法以較低價格迎合市場的時候。

劉國焜補充說：“高端豪宅、大面積改善盤、中段樓齡房源仍將面臨成交低迷、漲價乏力的局面，市場全面回暖仍需等待產業與人口購買力的進一步增加。”

2019年至2025年澳門住宅單位成交量統計：

資料來源： 統計暨普查局

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