【時事評論】樓市小陽因日後繼無力

資深傳媒人　甄慶悅

踏入2026年，沉寂了長時間的樓市終有起色，緣於今年起兩項刺激樓市的新措施出台，分別是「樓宇按揭由過去的七成升至八成」、「首六百萬豁免轉移印花稅」，地產業界近日發功稱，澳門樓市迎來「小陽春」，小陽春或是真，但小陽春後呢？

由樓市到居住問題困擾澳門多年，現在的困局是，小市民的大部份資產就是自家居住的單位，而樓市已連跌了七年，很多高峰期前後入市者頓成負資產，惟當下樓價對不少市民而言仍是貴，買不起。諷刺的是，按統計局最新數據，澳門擁有 245,815 個住宅單位，住戶僅有20.5 萬戶。意味著，單位比住戶整整多出了4萬，惜澳門人仍不得安居，樓市去向不單是澳門人茶餘飯後話題，更是身家財產大事。

想看懂現在，預計未來，必先回望過去。澳門居住問題之所以演變成幾代人心口永遠的痛，源於樓價曾如脫韁野馬般狂奔了十多年。其大概的軌跡是，2003年博彩業開放，澳門經濟一飛沖天；隨後2008年環球金融海嘯爆發，全球步入量化寬鬆的低息年代，熱錢四溢催生了巨大的資產泡沫。加上澳門房屋政策一直「離地」，缺乏長期、可預期的規劃與穩定供應，炒風乘勢而起，樓價遠遠拋離居民購買力。儘管當年澳門也曾跟隨新加坡、香港，推出了幾輪打擊炒樓之風的政策，即俗稱的「辣招」，惟作用有限，充其量壓制了升幅，阻不了大勢。

回望2018年，澳門樓市處歷史高位，據統計局數據，當年住宅成交量高達10,822宗，實用面積每平方米均價飆升至108,247元，那是一個瘋狂年代。然而，樓價「只升不跌」神話終有破滅的一天。澳門樓市自此經歷了「七年跌」到剛過去的2025年，全年住宅單位成交僅剩3,245宗，按年再減少135個；每平方米實用面積均價更按年急挫16.7%，跌至約7萬元水平。從過萬宗成交暴跌至三千出頭，從接近「十一萬」的高處墮下至「七萬」關口。這七年跌，說明澳門樓市積弱非一日之寒。

樓市今年初顯春意，緣於上述兩項新政出台。當局二月中公佈，1月共收到 824宗轉移印花税豁免申請，同月申報住宅單位成交為 384宗，較2025年每月平均 231宗及去年同期 270宗均顯著上升，令人憧憬「小陽春」到來。然而，今年初數據縱有起色，社會必須保持冷靜，既有新政策出台，又有積壓了一段時間的需求被釋放，睇樓、成交數字上升，實屬正常。當這波因政策鬆綁、積壓已久的購買力消耗殆盡後，澳門人的購買力、置業力還有多少？樓市的底氣還剩多少？

回答這問題，必須從現實出發。如今的小陽春可能是久旱逢甘霖的短暫反彈，未必能演變成長期的氣候，情況一如2024年全面「撤辣」後的小陽春，短暫且不怎樣明媚，主因過去推動樓價向上的核心引擎，未見得已被重新點燃。

首先，博彩紅利的結構性改變。澳門經濟一直靠博彩、旅遊，疫後兩者逐步恢復，2025年旅客創下新高的超4千萬人次，但賭收只2474.04億元，與巔峰時期的3,500多億元相比仍有大落差。更致命的是財富分配改變。過去，六大博企「做大」，私人貴賓廳與衛星場百花齊放，私人貴賓廳從業人員收入豐厚，更是澳門消費、投資與置業的主力軍之一。然而，隨著私人貴賓廳退出歷史舞台，所有衛星場亦在去年全部結業，博彩紅利如今全集中在持賭牌的六大博企手中，但他們未見大規模增加就業崗位及高薪職位，曾經的置業主力已不復存在。

再者，是水深火熱的真實民生。 官方數據顯示，本地居民失業率維持在2.3%左右的較低水平 ，但掩蓋了殘酷的現實。走入社區看一看滿街越來越多的「吉舖」 ，便知中小企經營有多困難，零售、餐飲、服務等範疇處境極為艱難。許多年輕人面臨「畢業即失業」，而有學歷、有經驗的中年人士也屢屢被拒於求職門外，只能兼職度日。在本地人面臨就業困難的同時，卻有十八萬多外地僱員在澳工作，嚴重擠壓了本地人的薪酬議價空間 。買樓是一項長達二、三十年的財務承諾，當居民對未來收入預期充滿焦慮、飯碗朝不保夕時，置業需求必降，誰敢輕易入市？

更不容忽視的是遙遠卻致命的宏觀變數。當下中東戰火未必能短時間內解決，受美國及以色列聯軍攻擊的伊朗，依然扼守著控制全球約20%石油、25%液化天然氣運輸的霍爾木茲海峽，地緣政治的極度緊張正轉化為國際油價的上升壓力。這不僅會引發新一輪全球高通脹隱憂，左右市場對減息的預期，甚至有加息之嫌。一旦息口不跌反升，澳門樓市恐將再遭打擊。

面對風高浪急局面，無論一般居民抑或地產業界，應保持審慎、理性，不應因一時三刻的數據便頭腦發熱，過早下判斷；宜從長計議，量力而為，澳門單位不缺供應，急彈或急跌的機會並不高。「市場事、市場了」，澳門樓市要健康、穩定，必先解決當下的經濟失衡，尤其就業方面須動真格的落實保障，削減過剩的外地僱員，將高質的就業機會還給有能力的澳門人。只有穩住居民的收入基本盤，樓市才有真實及長期的支撐力。

The post 【時事評論】樓市小陽因日後繼無力 appeared first on Business Intelligence.